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Valuación inmobiliaria

Inmuebles urbanos, industriales y rurales para compraventa, escrituración, efectos fiscales, información financiera y controversias.

Para quiénQuién suele solicitar este servicio y con qué fin.

Notarías y partes de una compraventaEscrituración con validación del INSEJUPY cuando la operación lo requiere.

Contribuyentes y despachos fiscalesEnajenaciones y requerimientos de la autoridad.

Empresas y auditoresValor razonable de inmuebles para estados financieros.

Familias y abogadosSucesiones, particiones y garantías.

Para qué se utilizaLos propósitos definen la premisa de valor y el formato del dictamen.

Compraventa y escrituración ante notario, con validación del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial (INSEJUPY) cuando la operación lo requiere.
Efectos fiscales: enajenaciones, aportaciones y requerimientos de la autoridad, con perito inscrito en el registro fiscal estatal de Quintana Roo (SATQ).
Información financiera: valor razonable de propiedades de inversión y revaluación de activos.
Sucesiones, divorcios, particiones y garantías contractuales.
Valor de renta para arrendamientos y estudios de desarrollos.
Hoteles y activos de hospitalidad: estudios de valor que distinguen el inmueble, el mobiliario y equipo y el negocio, con el valor por llave como referencia de mercado.

Valben no realiza avalúos para créditos hipotecarios (SHF, INFONAVIT, FOVISSSTE ni banca).

MetodologíaEnfoques que se aplican y cómo se concilian.

Mercado. Comparables de operaciones y ofertas vigentes, filtrados por antigüedad (entre treinta días y un año), tipo de operación (se excluyen traspasos y adjudicaciones bancarias) y mercado al que pertenecen. Se homologan por superficie, zona, ubicación, edad, estado de conservación y margen de negociación.
Costos. Valor del terreno más el valor de reposición nuevo de las construcciones con referencias de costos actualizadas, menos la depreciación por edad, estado de conservación y obsolescencias.
Ingresos. Capitalización de rentas con una tasa que responde a la clasificación de la zona y al tipo de inmueble.

Los enfoques se ponderan según la naturaleza del bien y el propósito, y la conclusión se expresa con sus supuestos y limitaciones.

Normativa y referenciasMarcos que se citan en el dictamen.

Reglamento de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria del Estado de Yucatán y lineamientos del INSEJUPY para la validación de avalúos.
Estándares de la American Society of Appraisers (ASA) y Normas Internacionales de Valuación (IVS).
Código Fiscal de la Federación y su reglamento, para avalúos con efectos fiscales.

El dictamen incluyeContenido mínimo del entregable.

AntecedentesSolicitante, propósito, propietario y datos registrales y catastrales.

CaracterísticasEntorno urbano, terreno, construcciones, instalaciones y estado de conservación.

EnfoquesMercado, costos e ingresos, con los comparables y referencias utilizadas.

ConclusiónValor conclusivo, vigencia y limitaciones.

AnexosReporte fotográfico, croquis, plano y cédula catastral.

ValidaciónConstancia del INSEJUPY cuando el propósito lo requiere.

Documentación requeridaLo que se solicita al cotizar. La información faltante se plantea como salvedad.

Escritura o título de propiedad.
Cédula o ficha catastral y recibo de predial reciente.
Identificación oficial del propietario.
Planos, licencias y contratos de arrendamiento, si existen.

Manuel Alejandro Misset Pinto

Director general

La dirección general de Valben establece la metodología, revisa cada dictamen y responde por la firma con sus propios registros ante INSEJUPY, SEP y SATQ.

Conocer la firma

Solicitar propuesta de servicios

Describa el activo, el propósito del avalúo y el plazo que requiere. La propuesta incluye alcance, entregable, honorario integral y fecha de entrega.