El enfoque de mercado es el más intuitivo de los tres enfoques de valuación y, por eso mismo, el que más se maltrata. La homologación corrige diferencias entre el inmueble valuado y sus comparables, pero no puede corregir un comparable mal elegido. Antes de aplicar un solo factor, cada comparable tiene que pasar tres filtros.
Primero: la antigüedad de la oferta
Una oferta publicada hace dos años no describe el mercado de hoy; una publicada ayer todavía no ha sido probada por ningún comprador. En Valben los comparables deben tener entre treinta días y un año de antigüedad. La razón del mínimo no es que una oferta reciente sea mala evidencia, sino que todavía no sabemos si el mercado la aceptó: a los treinta días, si sigue publicada al mismo precio, ese precio ya fue puesto a prueba. Más de un año, es historia. En ambos extremos el ajuste por margen de negociación se documenta con cierres reales, no con un porcentaje fijo.
Segundo: el tipo de operación
Se excluyen los traspasos y las adjudicaciones bancarias. Un traspaso incorpora un crédito y condiciones que no son de mercado abierto; una adjudicación bancaria se vende bajo presión y con descuentos que responden a la cartera del banco, no al valor del inmueble. Ambos distorsionan el precio por metro cuadrado hacia abajo y arrastran la conclusión. Es, además, lo que exige la definición de valor de mercado de las Normas Internacionales de Valuación (IVS): una transacción entre partes informadas, sin presión y después de una comercialización adecuada.
Tercero: el mercado al que pertenece
Dos predios pueden estar a quince minutos uno del otro y pertenecer a mercados distintos. Un municipio conurbado no es la ciudad central: tiene otros valores de suelo, otra demanda y otra dinámica de precios. Un comparable del municipio vecino, por parecido que sea el inmueble, no describe el mercado del predio valuado. El filtro es respetar los límites del mercado real, que con frecuencia coinciden con los límites municipales, aunque no siempre: una zona conurbada que comparte demanda y precios con la ciudad central funciona como un solo mercado, y el dictamen lo demuestra con sus propios comparables.
Solo entonces, la homologación
Con comparables que pasan los tres filtros, la homologación hace su trabajo: ajuste por superficie, por zona y ubicación, por edad y estado de conservación, y por el margen de negociación que separa la oferta publicada del precio de cierre. Cada factor se declara en el dictamen con su justificación.
La homologación corrige diferencias; no corrige errores de selección.
Cuando un comparable se comporta como un valor atípico después de homologar, la pregunta correcta no es cómo ajustarlo más, sino cuál de los tres filtros no pasó.
Referencias
- International Valuation Standards Council, IVS 102 Bases of Value (bases de valor), apéndice, párrafo A10.01, definición de valor de mercado, edición vigente desde el 31 de enero de 2025.
- American Society of Appraisers (ASA): principios de práctica valuatoria aplicados por Valben.
Este artículo expone el criterio técnico de la dirección general de Valben y no constituye un dictamen de valuación ni asesoría sobre un bien en particular. Cada avalúo se elabora con la información y las condiciones específicas del bien.
